Kamu borcu değil emlak balonu

Bir ülkenin fevkalade futbol oynaması çok güzel bir görsel şölen ancak ne ekonomik sorunlara çare olabiliyor ne de kronikleşen işsizliğe. Avrupa’nın dördüncü büyük ekonomisi İspanya’da, 1980’lerin sonunda başlayıp 1990’ların başında önemli bir büyüme gösteren inşaat ve emlak sektörü, şu anda ülkedeki bankaların en ciddi derdi konumunda. 2007’nin sonlarında ABD’de sinyallerini vermeye başlayan ve 2008’de büyük bir gürültüyle kopan mortgage krizinin bir başka versiyonu şu sıralarda İspanya’da yaşanıyor. İspanya Merkez Bankası verilerine göre, İspanya bankalarının şubatta batık kredileri oranı yüzde sekiz ile 18 yılın en yüksek seviyesine yükseldi. İspanyol bankaları, inşaat sektöründe yaşanan patlama sırasında cömertçe verdikleri ama şimdilerde geri ödenmesi mümkün olmayan büyük bir kredi sorunuyla karşı karşıya. Bankalardaki batık kredilerin miktarının 150 milyar avroya yakın olduğu tahmin ediliyor. Bu arada, ülkede boş duran konut stokunun ise bir milyon civarında olduğundan bahsediliyor. AB ülkeleri arasında inşaat sektöründe en fazla daralma İspanya’da. Emlak fiyatları yüzde 22 civarında aşağıya çekildi. Sektörün fiyatları daha da aşağı çekmesi bekleniyor. Bu durum bankaları daha fazla zorlayacak. İnşaat sektörünün çökmesinin işsizliğin yüzde 25’ler seviyesine gelmesinde de payı büyük. 

İspanyol bankaları fazlasıyla Avrupa Merkez Bankası’nın yardımlarına muhtaç görünüyor. Son bir yılda İspanyol bankaları, Avrupa Merkez Bankası’ndan 300 milyar avrodan fazla para almış. Emlak balonundaki patlamayla, tasarruf bankalarının bir çoğu iflas bayrağını çekti. Hızla büyüyen emlak pazarı, AB’deki borç kriziyle birlikte derin bir durgunluğa girdi. Avro cinsinden borçlanıp ipotek kredisi veren bankalar, konut talebi azalınca kredileri geri alamamaya başladı. 

Dolayısıyla, İspanya’da Avrupa’nın en zayıf halkası Yunanistan’dan farklı bir durum var.İspanya’daki sorun Yunanistan’da olduğu gibi kamu borçları kaynaklı değil, esas sorun 2000’lerin sonlarına kadar hızla büyümüş ve şişmiş olan emlak pazarındaki balon.İspanya hükümeti, kesintilere giderek ne bankalara ne de emlak sektörünün toparlanmasına imkân veriyor.

Bu işin ucu çok sıkıntılı şekilde Alman bankalarına dayanıyor. Alman bankalarının bilançolarında, İspanya’daki emlak krizinin yarattığı ipotek sıkıntısı var. Aslında hemen hemen Avrupa’nın pek çok ülkesinden bankalar İspanyol bankalarına kredi açtı ancak en çok etkilenenler Alman bankaları oldu. Yunanistan’daki sancılı mali krize maruz kalan AlmanCommerzbank ve Hypo Real Estate bunlardan sadece birkaçı. İspanyol perakende bankacılık piyasasındaki en büyük yabancı bankalardan biri olan Deutsche Bank, en büyük assetlerin sahibi.Barclays’in durumu da Deutsche Bank’tan farksız. Commerzbank’ın sahibi olduğu Eurohypo ve WestLB’nin sahibi olduğu WestImmo, ülkedeki gayrımenkul yatırım uzmanlığına en fazla para verenlerin başında. Alman Merkez Bankası Bundesbank, İspanya’daki bu gelişmelerin Alman bankaları için potansiyel sorun oluşturduğunu ve bankaların titizlikle bilançolarındaki bu sorunlu kredileri temizlemesi gerektiğini belirtiyor. Aslında Alman bankaları bunu bir miktar uygulamış. 2008 başında İspanya’da 200 milyar avroluk portföyleri varken bu rakam geçen yıl 113 milyar avroya gerilemiş.Alman bankaları, kendilerini mevcut durumdan da bir miktar korumuş diyebiliriz. Zira, gayrımenkul projelerine ve arsa spekülatörlerine direkt para vermemişler, sadece banka ipoteklerine para yatırmışlar. 

Ancak, gelinen nokta, yine de AB’nin rekabet kurumlarıyla Almanya’nın da arasını açmak üzere.

Fitch’in bir raporuna göre, bu bilançoları düzeltmek için yıllar gerekiyor. İspanya’daki durum kötüleştikçe en muhafazakâr kredi kuruluşları bile, Fitch’e göre tehlikede ve mortgage kredisi verenler eninde sonunda bunun bedelini ödeyecek. 

Bir zamanlar İspanya ekonomisinin motoru olan emlak piyasasındaki sıkıntıyı ve bilanço dengesizliklerini hükümet, devletin kaynaklarıyla değil asset management şirketleriyle anlaşarak çözmeyi planlıyor. Fiyatların, hâlâ emlak balonunun sönmesine yetecek miktarda düşmediği düşünülüyor.

Türkiye’nin de her yerinde sürekli yeni gayrımenkul projeleri açıklanıyor. Parası olanın müteahhitliğe girip, proje ürettiği bir ortam mevcut. Faizlerin düşük seyretmesi de tasarruf sahiplerini mevduat, bono, altın yerine gayrımenkule yönlendiriyor. Talep arttıkça ortaya çıkan her yeni proje daha yüksek fiyattan sunuluyor. Her projenin cilası kuvvetli olsun diye kentsel dönüşüm, çılgın proje, finans merkezi, yeni bir hayat vaadi gibi farklı bir de hikâyesi var. Günün birinde piyasada talep durduğunda ABD’de ve İspanya’da meydana gelen çöküşün bir benzerinin Türkiye’de yaşanması çok zor olmasa gerek. Türkiye’de emlak patlayacak derken, balonu patlamasın...